BIM-Daten sind Gold wert
Der „digitale Zwilling“ kann die Bauwelt revolutionieren

Hans-Jörg Werth , 10.03.2022

BIM steht für schnelle, kosteneffiziente und transparente Bauprozesse. Mit der Installation „digitaler Zwillinge“ von Gebäuden eröffnen sich in Deutschland neue Chancen unter anderem zur Optimierung der Betriebskosten. Stadtplaner können so aus einem transparenten Datenschatz schöpfen – und gemeinsam mit Technikern und Ingenieuren am Wunschmodell der 15-Minuten-Stadt mit kurzen Wegen arbeiten. Während andere Branchen schon heute zeigen, wie es funktioniert, ist die Immobilienwelt allerdings zu zögerlich, vieles erscheint noch als übermächtiges Bürokratiehindernis. Kleinere Bauunternehmen fürchten Transparenz und Kosten.

Der E-Autobauer Tesla aus Kalifornien, demnächst auch in Grünheide vor den Toren Berlins mit der Produktion seiner E-Fabrik am Start, hat von jedem Fahrzeug ein digitales Abbild erstellt, um gezielt per Fernzugriff die Akkukapazitäten zu erhöhen. Auch Schiffsreeder können bereits aus tausenden Seemeilen Entfernung mit Hilfe des digitalen Zwillings erkennen, welche Teile im Schiffsrumpf gewartet werden müssen. Einen digitalen Doppelgänger mit allen relevanten Daten ab Plan zu erstellen, ist zunächst aufwendig, birgt aber gerade in der Nutzungsphase enormes Potenzial. 

Erst langsam ist man in der Immobilienwelt mit der BIM-Welt im engeren Dialog. Vornehmlich große Baukonzerne wie Strabag & Co. mit entsprechenden internationalen Projekten nutzen digitalisierte Daten zur eigenen Effizienzsteigerung.  Immerhin, das nationale Kompetenzzentrum BIM Deutschland setzt auf Open BIM und den Austausch von Daten auf Basis offener Standards. Geprüft werden soll bei öffentlichen Projekten über 5 Mio. Euro der Einsatz von BIM. Bei Infrastrukturprojekten des Bundes ist seit Anfang 2020 die Planung mittels BIM sogar vorgeschrieben. Mit dem BIM-Portal, das weiter im Aufbau ist, stellt BIM Deutschland Muster, Vorgaben und Werkzeuge für eine effiziente, digitale Zusammenarbeit bereit.

„Die Integration dieses Themenblocks wird die Immobilienbranche in den kommenden Jahren weiter massiv fordern, entsprechende urbane Infrastrukturen aufzubauen“,

so Prof. Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation GmbH mit Lehrstuhl an der Hochschule Biberach und langjähriges Mitglied des Urban Land Institute (ULI). Beyerle nennt die kompakte Stadt, also ein urbanes Quartier der kurzen Wege mit einem gutem Mix aus modernem Arbeiten, gesundem Leben mit E-Mobility und dem Schrebergarten auf dem Dach, Wellness und Wohlfühloasen, als anzustrebende Zielvorgaben.

Der Professor weiß zugleich um die Trägheit der praktischen Umsetzung in Teilen der Immobilienbranche, um Rückstände in der Digitalisierung und der BIM-Methode bei Stadtentwicklungen sowie um die Schere zwischen dem Anspruch der Weltverbesserung und der Ertragsverbesserung aus Investorensicht.

„BIM kann vor allem mögliche Szenarien transparenter machen bzw. den Informationsstand besser abbilden“,

so Beyerle. Damit könne sich das Modell der 15 Minuten Stadt  beschleunigen. Legt man laut Beyerle indes aktuell die Planungshorizonte in gewachsenen europäischen Stadtstrukturen wie Deutschland zugrunde, bewege man sich eher im Zeithorizont von Jahrzehnten. Oftmals gehe es dann am Ende nur um punktuelle Maßnahmen wie zum Beispiel autofreie Zonen.

„Digitalisierte Daten von Bestandsimmobilien sind Gold wert“,

ist Interims-Professor Sven Schneider von der Bauhaus-Universität in Weimar (Professur Informatik in der Architektur) überzeugt, und möchte nicht nur den Außenbereich, sondern auch das Innere der Gebäude mittels vorhandener Baupläne weiter digitalisieren. Eine Mammutaufgabe, allein mit Blick auf gigantische Datenvolumina, die daher nicht in der Cloud sondern noch physisch per Festplatte von einem zum anderen transportiert werden müssen.

Die Förderinitiative „Zukunft Bau“ des Bundesministeriums für Bau (BMI) und des Bundesamtes für Bau-, Stadt- und Raumforschung BBSR in Berlin hat zumindest diesen Schatz erkannt, und erhofft sich wichtige Antworten auf immer dringlichere Fragen zur nachhaltigen Gebäudeentwicklung und zum Klimaschutz. Im Resultat könnten laut Schneider zum Beispiel Nanofaktoren wie Belichtung Verkehrslärm, Lagezentralitäten von Gebäuden und einzelner Räume mit Hilfe von 2D/3D-Modellen und BIM sowie künstlicher Intelligenz ins rechte Bild gerückt werden. Weiter gedacht ließen sich so im System zugriffsbereite Daten der Immobilien nutzbringend hinsichtlich zu verbessernder Betriebskosten einbringen. Was wiederum ein Plus großer Vermieter im Sinne nachhaltiger Mieterbindung wäre.  

Städtische Wohnungsbaugesellschaften wie die Gewoba in Bremen, größter Vermieter mit 42.000 Wohnungen in Bremen, Bremerhaven und Oldenburg, sind dabei, zumindest von der Außenhülle komplette Lasercans zu generieren. Allein hierzu fallen riesige Datenmengen im Terrabytebereich an.

„Im Bremer Tabakquartier gehören die Themen der gezielten Entkernung von Bestandsgebäuden und das Ausnutzen der Digitalisierung zum Programm“,

erklärt Clemens Paul, geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers Justus Grosse. Hier werde nachverdichtet und der Bestand, nämlich historische Tabakspeicher, mittels BIM dargestellt. Ein Rückbau der historischen Bausubstanz bis auf Tragwerkstrukturen ist für Paul aufgrund des Denkmalschutzes nicht nur Notwendigkeit, sondern Pflicht.

„Ich bin kein Freund teurer Abrisskosten. Zumal allein diese alten Tragwerke anteilig für etwa 40 Prozent des CO2-Wertes im Gebäude stehen.“

Gut 80 Prozent der Architekten und Planer in Deutschland kennen nach Angaben der Bundesarchitektenkammer die Vorteile von BIM. Doch in der praktischen Umsetzung gibt es weiterhin viele weiße Flecken. BIM-Deutschland ist noch Entwicklungsland. Architekt Christian Schäfer vom Bauunternehmen Döepker hat sich frühzeitig mit BIM beschäftigt und dazu strategisch im Unternehmen investiert. Ein Teil des „Flaschenhalses“ ist nach Meinung des Bauingenieurs die in Teilen nicht sehr ausgeprägte Computeraffinität der heutigen Entscheider, meist um die 50, und vor allem die (noch) fehlende Sichtbarkeit des finanziellen Mehrwerts für häufig eher klein- und mittelständisch geprägte Betriebe.

Dr. Susanne Jany, Koordinatorin Digitalisierung bei der Bundesarchitektenkammer in Berlin, hat bereits am 2. Leitfaden „BIM für Architekten“ maßgeblich mitgearbeitet, der Ende Dezember 2020 erschienen ist. Sie spricht eher von einem Marathon, denn einen Sprint bei der flächendeckenden bundesweiten Einführung der Methode BIM.

BIM bringt höhere Planungs-, Termin- und Kostensicherheit und leistet einen Beitrag zur Kreislaufwirtschaft

Der Architekt Björn Heemann ist überzeugter BIM-Verfechter und hat die Methode BIM beim Bremer Altbau, dem typischen Bremer Haus, bei Fachwerkhäusern bis hin zu Großprojekten in Dubai eingesetzt. Dort und als Angestellter bei einem Schweizer Architekten hat er BIM kennen- und schätzen gelernt. Die Daten der Grundrisse seien Gold wert.

In Zukunft könnte man dank BIM beispielsweise die Gebäude von A bis Z planen, also gleich beim Baustart schon das Ende mitdenken. Dann könnte anstelle des üblichen Abrisses ein Rückbau bis zum Tragwerk erfolgen, wo die recyclefähig identifizierten Baustoffe im Sinne der Kreislaufwirtschaft wieder benutzt werden.

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